物业管理费包括什么，关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释(试行)

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物业管理费包括什么，关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释(试行) 澄迈楼盘，澄迈买房时，大家最关心的往往是澄迈房价、楼层、价格和户型，而忽略了其他要素。

物业管理费是物业管理公司按照物业管理协议为物业使用人或是所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或是所有人依据物业管理协议应当付出的费用。物业管理费包括：物业管理地区的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理企业固定资产折旧、管理服务工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经小区业主同意的其它费用等。

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第二十八条规定，现就《办法》有关条文的应用问题解释如下：

一、第三条管理部门

市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区。县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
       各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立。归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作。业务指导和培训。

二、第四条维修基金的设立

本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月l日起纳人内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。

三、第五条维修基金专户的开立

本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
       区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本。
       区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
       开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册。
       区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。

四、第六条首期维修基金的交纳标准

本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。

根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。

五、第七条维修基金的交纳时限

海南房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的海南房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（海南房地产开发企业专用）》。海南房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市海南房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》。

海南房地产开发企业与海南购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算海南购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代海南房地产管理部门向海南购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（海南购房人专用）》，海南购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市海南购房业主商品住宅维修基金交款凭证》。

海南房地产开发企业或海南购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，海南房地产登记机构方可受理海南房地产初始登记或海南房地产变更登记。

在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知海南房地产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由海南购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。海南房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。海南房地产开发企业逾期不交纳的，由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚；业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。

新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和海南房地产登记手续。

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